Клиент: ООО «Нагатино Плаза «Группа компаний "Московский ювелирный завод»

Финансовая оценка проекта: 127,8 млн. руб.

Заказчику на праве собственности принадлежит имущественный комплекс, расположенный в районе Нагатино-Садовники и состоящий из земельного участка и объектов капитального строительства на нем. Одно из зданий, площадью более 18 000 кв.м включено в перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость на период 2015-2021 г. В связи с нахождением в перечне совокупный размер налога на имущество организаций в отношении объекта составит порядка 99 000 000 руб.

Также с 2016 г. в Управлении Росреестра по г. Москва в отношении Заказчика содержатся сведения о нецелевом использовании земельного участка, в связи с тем, что на территории, помимо административных служб Московского ювелирного завода, расположена небольшая точка розничной сети (магазин) и автосервис (бытовое обслуживание), при это вид разрешенного использования земельного учаска: "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (1.2.9)".

Цель проекта:

1. Вернуть излишне уплаченный налог на имущество организаций за последние 5 лет путем признания нормативного правового акта Правительства Москвы (постановление от 28.11.2014 №700-пп) недействующим в части включения здания Заказчика в Перечень на соответствующие периоды.

2. Оспорить привлечение к административной ответственности Управлением Росреестра за нецелевое использование земельного участка.

Краткое описание: Здание было включено в перечень с 2015 г. по критерию фактического использования на основании акта об определении вида фактического использования, составленного Госинспекцией по недвижимости г. Москвы в 2014 г. Акт о ВФИ содержит материалы фотофиксации, на основании которых инспектором сделаны выводы об использовании 100% площади здания под размещение офисов, торговли и бытового обслуживания. Фактически здание представляет из себя часть имущественного комплекса Московского ювелирного завода, имеющего более 300 магазинов на территориях трех стран. Московский ювелирный завод использует здание на праве аренды, арендодателем которого является связанное с заводом лицо. При этом в здании расположены помещения заводоуправления (административные службы завода), часть производства, склады, магазин при заводе и автосервис. Формально здание соответствует признакам административно-делового центра согласно ст. 378.2 Налогового кодекса РФ и офисного здания в смысле подпункта 4 пункта 1.4. Порядка определения вида фактического использования зданий и нежилых помещений для целей налогообложения, утвержденного постановлением Правительства Москвы №257-ПП, однако использование здания для целей заводоуправления не отвечает критериям включения зданий в вышеуказанный перечень, при этом площади магазина и автосервиса были менее 20%.

Касаемо нецелевого использования, удалось оспорить постановление о привлечении к ответственности за неисполнение предписания об устранении нарушений в сфере землепользования, а также отменить новое предписание об устранении выявленных нарушений в виду нижеследующего. В ходе проверки соблюдения требований законодательства РФ Управлением Росреестра по Москве было установлено, что участок используется не по целевому назначению и разрешенным использованием. В отношении участка установлен вид разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения производственных административных зданий, строений, сооружений промышленности (1.2.9)», однако проверяющими установлено, что участок фактически используется «для размещения объектов торговой деятельности и обслуживания (ювелирного магазина, автотехцентра (1.2.5))».По результатам проверки составлен акт и выдано предписание о необходимости приведения фактического использования участка в соответствие с установленным в ЕГРН видом разрешенного использования.

При этом инспекторами не установлена площадь помещений, используемая под торговлю (магазин при ювелирном заводе, 1 173,5 кв.м) и автотехцентр (арендатор, 218,2 кв.м). Общая площадь таких помещений составляет 5,38 % от площади всех зданий на участке, в связи с этим нарушений в сфере землепользования не усматривается в силу положений о вспомогательных видах разрешенного использования (ст. 37.ГрК РФ). В процессе суд принял точку зрения Заказчика, заключающуюся в том, что вспомогательные виды разрешённого использования, установленные Правилами землепользования и застройки г. Москвы, действуют в силу закона и вносить из в ЕГРН нет необходимости. Таким образом заказчику не грозит дальнейшее привлечение к ответственности, предусмотренное ст. 8.8. КоАП РФ и влекущее за собой штраф в размере 2 % от кадастровой стоимости участка.

Ссылки на судебные дела:
https://mos-gorsud.ru/mgs/services/cases/first-admin/details/2ecfba21-74fe-411b-94c9-0e47a8dd7fbd
https://kad.arbitr.ru/Card/06ff80a6-77da-4f11-9f60-9584d08fb134