Здание крупного Бизнес-центра исключено из перечня объектов недвижимости, облагающихся налогом по кадастровой стоимости за 5 лет

Клиент: ООО «Нагатино Плаза «Группа компаний "Московский ювелирный завод»

Финансовая оценка проекта: 127,8 млн. руб.

Заказчику на праве собственности принадлежит имущественный комплекс, расположенный в районе Нагатино-Садовники и состоящий из земельного участка и объектов капитального строительства на нем. Одно из зданий, площадью более 18 000 кв.м включено в перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость на период 2015-2021 г. В связи с нахождением в перечне совокупный размер налога на имущество организаций в отношении объекта составит порядка 99 000 000 руб.

Также с 2016 г. в Управлении Росреестра по г. Москва в отношении Заказчика содержатся сведения о нецелевом использовании земельного участка, в связи с тем, что на территории, помимо административных служб Московского ювелирного завода, расположена небольшая точка розничной сети (магазин) и автосервис (бытовое обслуживание), при это вид разрешенного использования земельного учаска: "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (1.2.9)".

Цель проекта:

1. Вернуть излишне уплаченный налог на имущество организаций за последние 5 лет путем признания нормативного правового акта Правительства Москвы (постановление от 28.11.2014 №700-пп) недействующим в части включения здания Заказчика в Перечень на соответствующие периоды.

2. Оспорить привлечение к административной ответственности Управлением Росреестра за нецелевое использование земельного участка.

Краткое описание: Здание было включено в перечень с 2015 г. по критерию фактического использования на основании акта об определении вида фактического использования, составленного Госинспекцией по недвижимости г. Москвы в 2014 г. Акт о ВФИ содержит материалы фотофиксации, на основании которых инспектором сделаны выводы об использовании 100% площади здания под размещение офисов, торговли и бытового обслуживания. Фактически здание представляет из себя часть имущественного комплекса Московского ювелирного завода, имеющего более 300 магазинов на территориях трех стран. Московский ювелирный завод использует здание на праве аренды, арендодателем которого является связанное с заводом лицо. При этом в здании расположены помещения заводоуправления (административные службы завода), часть производства, склады, магазин при заводе и автосервис. Формально здание соответствует признакам административно-делового центра согласно ст. 378.2 Налогового кодекса РФ и офисного здания в смысле подпункта 4 пункта 1.4. Порядка определения вида фактического использования зданий и нежилых помещений для целей налогообложения, утвержденного постановлением Правительства Москвы №257-ПП, однако использование здания для целей заводоуправления не отвечает критериям включения зданий в вышеуказанный перечень, при этом площади магазина и автосервиса были менее 20%.

Касаемо нецелевого использования, удалось оспорить постановление о привлечении к ответственности за неисполнение предписания об устранении нарушений в сфере землепользования, а также отменить новое предписание об устранении выявленных нарушений в виду нижеследующего. В ходе проверки соблюдения требований законодательства РФ Управлением Росреестра по Москве было установлено, что участок используется не по целевому назначению и разрешенным использованием. В отношении участка установлен вид разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения производственных административных зданий, строений, сооружений промышленности (1.2.9)», однако проверяющими установлено, что участок фактически используется «для размещения объектов торговой деятельности и обслуживания (ювелирного магазина, автотехцентра (1.2.5))».По результатам проверки составлен акт и выдано предписание о необходимости приведения фактического использования участка в соответствие с установленным в ЕГРН видом разрешенного использования.

При этом инспекторами не установлена площадь помещений, используемая под торговлю (магазин при ювелирном заводе, 1 173,5 кв.м) и автотехцентр (арендатор, 218,2 кв.м). Общая площадь таких помещений составляет 5,38 % от площади всех зданий на участке, в связи с этим нарушений в сфере землепользования не усматривается в силу положений о вспомогательных видах разрешенного использования (ст. 37.ГрК РФ). В процессе суд принял точку зрения Заказчика, заключающуюся в том, что вспомогательные виды разрешённого использования, установленные Правилами землепользования и застройки г. Москвы, действуют в силу закона и вносить из в ЕГРН нет необходимости. Таким образом заказчику не грозит дальнейшее привлечение к ответственности, предусмотренное ст. 8.8. КоАП РФ и влекущее за собой штраф в размере 2 % от кадастровой стоимости участка.

Список достигнутых задач клиента::

  1. Здание Заказчика исключено из перечня объектов недвижимости, облагающихся налогом по кадастровой стоимости, с 2015 года по 2020 год.
  2. Заказчику зачтена сумма излишне уплаченного налога на имущество организаций за последние 5 лет.
  3. Сопровождена камеральная налоговая проверка за 5 налоговых периодов.
  4. Отменено Постановление о привлечение к административной ответственности.
  5. Отменено предписание об устранении выявленных нарушений в использовании земельного участка.

Значимость проекта для клиента::

  1. В результате реализации данного проекта за счет изменения налоговой базы и уменьшения размера налога на имущество организаций сумма экономического эффекта за 2015-2020 годы составила более 99 млн. рублей. На период 2021-2023 годов прогнозная экономия составит еще более 29,8 млн. рублей, то есть всего более 127,8 млн. рублей;
  2. исключен риск оплаты налога на имущество в завышенном размере, а также риск отказа налогового органа в зачете/возврате излишне уплаченного налога на имущество за 2015-2016 годы.
  3. недопущение повышенного налогообложения для бизнеса
  4. возможность инвестирования высвободившихся средств на развитие компании и финансирование новых проектов
  5. исключение риска дальнейшего привлечения к ответственности, предусмотренной ст. 8.8. КоАП РФ, и влекущее за собой штраф в размере 2 % от кадастровой стоимости участка, что составит более 9 000 000 руб.

Значимость проекта для отрасли::

  1. созданный прецедент позволяет другим предприятиям данной отрасли минимизировать затраты по налогу на имущество организаций, высвобожденные средства направить на развитие отрасли в целом

Ссылки на судебные дела:
https://mos-gorsud.ru/mgs/services/cases/first-admin/details/2ecfba21-74fe-411b-94c9-0e47a8dd7fbd
https://kad.arbitr.ru/Card/06ff80a6-77da-4f11-9f60-9584d08fb134

Направления

  • Имущественные решения
  • Налоговые решения
  • Разрешение споров
  • Снижение затрат на имущество

Отрасли

  • Потребительский рынок
Команда
Дарья ЗЕФИРОВА
Старший юрист-эксперт
Олеся НОВИКОВА
Руководитель группы по управлению проектами
Александра БЕСПАЛОВА
Руководитель Юридического отдела
СЕНАТ проделал для нас своевременную и квалифицированную работу по оценке рыночной стоимости‚ четко выполнив все взятые обязательства и проявив свою ориентированность на интересы клиента.
АО «РОЛЬФ ЭСТЕЙТ»